- بر باد رفتن آرزوی خرید مسکن با پس انداز
،
بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی در سال 93 منتشر کرد، سال‌های 1389 تا 1391 بیشترین طول دوره انتظار برای مسکن دار شدن خانوارهای ایرانی بود، به طوری که در سال 1389، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک سوم درآمد خود برای خانه دار شدن باید 35 سال انتظار بکشد و این میزان در سال 90 با افزایش درآمد به 33 سال و در سال 1391 با افزایش قیمت مسکن به 36 سال رسید.
این آمار نشان می‌دهد که رشد بیش از 100 درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته قطعا این آمارها را جابه جا خواهد کرد، به طوری که اگر درآمدها را به میزان نرخ تورم رشد کرده تلقی کنیم، این رشد قیمت مسکن است که از این نرخ تورم پیشی گرفته و هر خانوار ایرانی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کند، حداقل باید 40 سال پس انداز کند تا بتواند صاحب مسکن شود.
بنابراین گزارش، خانوارهای ایرانی بر اساس آمار عملکردی وزارت راه و شهرسازی در سال 1391 اگر تمام درآمد سالانه خود را ذخیره کنند، ظرف 12 سال خانه‌دار خواهند شد و با ذخیره یک سوم حقوق خود باید برای خانه‌دار شدن 36 سال انتظار بکشند.
شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد نمونه 100 متر مربعی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال 1376 پنج سال بوده است که این شاخص در سال 1383 نیز پنج سال و در سال 76 به شش سال رسیده است.
گزارش دیروز بانک مرکزی که متوسط قیمت مسکن در تهران را 11 میلیون و 270 هزار تومان است نشان داد که باید مدت انتظار برای خرید یک واحد مسکونی را بیش از 40 سال در نظر گرفت و آن را تایید کرد.
شاخص دسترسی به مسکن شهری بر اساس درآمد خانوار و قیمت مسکن طی هر سال بنابر گزارش‌های هزینه-درآمد مرکز آمار ایران و گزارش‌های آماری دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تهیه شده است و به عبارتی در سال 1371 هر خانوار ایرانی با محاسبه قیمت یک واحد نمونه 100 متر مربعی به ارزش 21700 هزار ریال و درآمد 3541 هزار ریال طول دوره انتظار(ذخیره یک سوم درآمد سالانه خانوار) 18 سال بوده است که در سال 1376 با افزایش درآمد به 12116 هزار ریال و قیمت مسکن 59700 هزار ریال طول دوره انتظار به 15 سال رسیده است.
*انتظار بیش از 46 سال در صورت تغییر نکردن قیمت مسکن
مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن در مورد اینکه آیا می‌توان با پس انداز صاحب مسکن شد، گفت: اگر متوسط قیمت یک متر مربع مسکن که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده را 11 میلیون تومان در نظر بگیریم، اگر یک متقاضی بخواهد یک واحد مسکونی 75 متری خریداری کند، باید حدود 825 میلیون تومان پرداخت کند، حال اگر حداقل حقوق 1،5 میلیون تومان در نظر گرفته شود، باید بیش از 46 سال در صورت تغییر نکردن قیمت مسکن انتظار و پس انداز کند، تا صاحب مسکن شود.
وی افزود: به هر حال مکانیزم های تامین منابع مالی و تسهیلات شاید به نوعی بتواند به خانه دار شدن کمک کند، اما سقف کنونی تسهیلات مسکن پاسخگوی خرید مسکن نیست و پوشش چندان مناسبی در شهرهای بزرگ برای خرید نمی‌دهد.
هر چند اسلامی وزیر راه و شهرسازی روز گذشته در پاسخ به این سئوال خبرنگار فارس که پرسید، آیا با توجه به رشد قیمت مسکن پس انداز هنوز هم می تواند مردم را صاحب مسکن کند، نکته جالبی مطرح کرد و گفت: با بلیت بخت آزمایی که نمی‌توان صاحب مسکن شد و پس انداز که از گذشته بوده می‌تواند در خانه‌دار کردن مردم کمک کند.
*2 راهکار برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن
ایرج رهبر نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران دو راهکار را برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن پیشنهاد کرده و می‌گوید: «افزایش قدرت خرید، نه با افزایش سقف تسهیلات و کاهش قیمت مسکن دو راهکاری است که دولت می‌تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن اتخاذ کند.
وی معتقد است که کاهش قیمت مسکن تنها درصورتی اجرایی خواهد شد که دولت با ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. به‌عبارت دیگر، با توجه به اینکه درحال حاضر برای پاسخ به تقاضای مسکن در کشور، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، در نتیجه نیاز است، دولت ابتدا با ارائه تسهیلات ازجمله زمین ارزان‌قیمت و سایر تسهیلات ارزان، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم کند.»
بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن نیز معتقد است که برای جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن، برنامه درازمدتی نیاز است که باید براساس آن زمینه تولید متناسب با تقاضا آغاز شود. برای اجرای این طرح باید همه ابزار‌های مالی در اختیار مسکن و بخش خصوصی قرار داده شود.
پس‌انداز کردن برای خرید مسکن که در دولت یازدهم با تاسیس صندوق پس انداز مسکن با سقف پرداخت 80 میلیون تومان آغاز به کار کرد، شاید در همان سال 93 می توانست تا 50 درصد قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد، اما حال با توجه به رشد لجام گسیخته مسکن که از شرایط اقتصادی تاثیر گرفته است، نشان می‌دهد، حتی مکانیزم تامین منابع مالی هم نمی‌تواند در کنار پس انداز به متقاضیان مسکن کمک کند.
داده‌های آماری (گزارش روز گذشته بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن موید این موضوع است) نشان می‌دهد که در گروه هدف این برنامه (یعنی خانوارهای فاقد مسکن ملکی) پس‌انداز قابل ذکری وجود ندارد که با سپرده گذاری حتی در صندوق پس انداز مسکن که کفاف و پوشش کمتر از 20 درصدی قیمت یک واحد مسکونی را در تهران می‌دهد، بتوانند فرایند خرید مسکن را آغاز کنند که آمارهای اقتصادی بانک مرکزی در این مورد کاملا واضح است.
«شاخص دسترسی به مسکن» از نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید. پس اگر یک خانوار در شرایطی تمام درآمد خود را به طور کامل پس انداز کند، در سال 1391 می توانست ظرف 12 سال خانه‌دار شود، پس در یک شرایط طبیعی (با توجه به مخارجی که دارد) اگر یک سوم درآمد خود را ذخیره کند برای خرید یک خانه باید 36 سال انتظار می‌کشید که عدد 36 به «طول دوره انتظار» تعبیر می‌شود.
حال مطابق آمار بانک مرکزی، خانوارهای کشور، 34 درصد (بیش از یک سوم) از درآمدهای خود را صرف هزینه‌های مسکن میکنند.
با این اوصاف آیا خانوارها کشش آن را دارند که علاوه بر چنین هزینه سرسام آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند و درصد بیشتری از درآمد خود را حداقل برای میان مدت به هزینه مسکن اختصاص دهند؟ به عبارت دیگر آمارها نشان می‌دهد که درآمد و دارایی خانوارهای فاقد مسکن، به سختی کفاف پرداخت اجاره و ودیعه محل سکونت فعلی آنان را می‌دهد و دارایی مضاعفی جهت سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن باقی نمی‌ماند.
